大家好，我们今天来聊一聊特色小镇。自从有了特色小镇这个概念以后，我们的房地产开发公司就发现新蓝海了、疯狂了。那么，究竟疯狂到什么程度呢？跟着商业地产大师赵旭州工作室赵旭州先生的脚步，来看一看有关特色小镇的那些事儿。

我们公司是做专业运营的，每一个星期基本上都会有N多家公司打电话来说“我要做小镇”。开酒厂的说要做一个酒的小镇，卖电视机的要做一个电视小说，我说还有电视小镇？电视这个事儿都已经到黄昏西下了，怎么还做电视小镇，各种小镇。                              

究其原因就是我们在2014年往后，国家有一段时间非常强烈的号召建特色小镇。

原因在于特色小镇能够驱动我们城镇化特色的发展，也成为我们供给侧结构性改革的平台。所谓特色小镇的立意就是要以产业立镇，要以人为本。

国家级小镇的标准和规格

通常一个国家级特色小镇，是要满足三平方公里的土地规划面积，建设规模要达到一平方公里，这就意味着4500亩的用地规划中有1500米是用来做建设的，要有一个核心产业把它配好。

生态、生产、生活，这就叫特色小镇。但是到了企业这边，你知道国家要给你批这个东西的话就能够实现PPP操作，所谓的PPP就是公私合营一起来建设这个小镇，但是我们绝大多数的开发公司，不可能取得这样的条件、地位和资格，所以只能是挂着这个热点，去蹭热点。

商业地产空置，竞争惨烈，这时来了一条出路“特色小镇”，大家一股脑往上扎，到最后变成什么结果呢？我们的专家开始抱怨，前阵子也发了函。专家都在抱怨些什么呢？且看商业地产操盘大师赵旭州工作室赵旭州先生如何讲解。  

第一，假小镇，真地产

第一个抱怨叫做，你这个是假小镇，真地产。我想说的是就算是真地产，地产能成立吗？它算是一个成功的地产项目吗？还有就是，你是消费集聚在操作，根本没有特色产业，我想打个问号。你真的能把消费集聚做起来吗？我看难。

第二，堆砌高大上的头名

一味的堆砌高大上的虚拟经济的头名。例如，基金小镇、电商小镇、IT机器人小镇、AI小镇，全是这些东西，落不下来一时间一堆批判，但是批判完了以后具体怎么做，我觉得这个要交给市场。

今天这个题材，主要是针对很多广大的房地产开发公司来讲的。你手里边的地也挂了小镇，当然有的规模合适，有的规模不合适，你也想在这个题材上有点作为，怎么理解，怎么操作。商业地产招商、运营大师赵旭州先生想向大家喊个话，给点建议，让大家先理解特色小镇是怎么一回事。

不是所有的题材都适合做特色小镇

我认为第一个就是，不是所有的题材都适合做特色小镇。特色小镇是以一个核心产业为立基点崛起，但是不是所有的产业都适合做特色小镇。那么，什么样的产业适合做？我认为可以把产业外延化，实现体验的东西适合做。

既然如此，那么小镇的模式怎么定义？需要具备什么？商业地产策划大师赵旭州先生认为需要三个要素，产业、商业、生活这三个。

1、产业

能不能实现产业的外延和体验化，能不能把产业链拉伸以后一直从创造端，产、学、研、展、销、贸，到流通，可以把整个链条打通了以后，拿出一部分核心的让我们这些百姓来做体验的，否则它就是个工厂园区，不叫特色小镇。

2、商业

再来就是消费功能的商业化，为什么呢？因为今天消费的时代，商业时代走向了三个消，我经常这样讲，这是我个人思考得出来的一个方向。

第一，消遣。大家很无聊，你看看无聊经济横行，谁更能满足无聊，谁就能够获得广大受众群体的青睐。

第二，消磨。他要消磨时间，你知道他周末放假没有事，他抓耳挠腮、上蹿下跳的，天天刷小视频，他得出去把时间花掉，带着一家老小。

第三，消费。供给侧结构性改革解决的就是我们口袋里有钱，但是目前的供给不能让我很满意。我已经不再满足于曾经的吃饱、穿暖，我要嗨起来，新奇特。

所以这三个板块让你必须有商业，所以专家说你这个特色小镇不要一味的搞消费聚集，我说如果没有这个的话，怎么叫活力的小镇，那就是一个工厂，就叫工厂，叫什么小镇。所以商业这个板块非常重要，吃的、喝的、玩的都要有，否则真的变成了一个产业工厂，我认为那不妥。

3、生活

专家说了这个是假小镇，真地产，什么意思？指的就是我们盖了很多房子住。那我问你没有固定人口在这住算什么，所有人白天在工厂里上班，组装一下，然后晚上整个撤掉，这个小镇，3平方公里就空着吗，肯定不行，对不对。因此，肯定要有生活区，有固定人口在这里居住，安居乐业是他长期发展的根本。

好，我们回头来看，产业、商业、生活，这三者全具备的情况之下，回答了一个问题，也是我今天最想问的问题，也是所有人基本很难回答的问题，基本上99%的人都被问住了。

特色小镇如何盈利

短期靠物业

甭管是产权还是经营权它得出售，来获得近期回报，必须要有。如果你说，我这个不是房地产开发项目，不能卖产权，那就卖经营权。所谓经营权就是长期的租赁权，比方说20年、30年我卖给你，这里边有很多延伸的物业可以做成这样的产品，要不怎么回笼资金，怎么建起来，对不对？

中期靠商业

商业这些功能配套板块是可以实现中期盈利的，而且会非常好，但前提是你得把它做成功。

长期靠产业

产业盈利说来话长。你只是一个平台入驻了这些产业的这些公司，而这些公司给到你盈利的时候，那得多长时间才能扶植起来，整合那一关就需要花非常大的财力、时间、成本，需要经过长期的经营才能实现盈利。如果不放八年、十年的话，就别做这个事，会得不偿失的。

我知道了，短期靠物业，中期靠商业，长期靠产业。那么，我们来看一看，怎么样才能做到成功。

面对一系列问题，开发商、运营商们，要从哪些地方着手做小镇呢？商业地产操盘大师赵旭州先生认为可以从以下几点出发：

第一，搭建平台

你的成功取决于你搭建的平台成不成功。要真正地搭建一个平台。一个软实力和硬实力共同组成的微生态，里面的建筑、空间、功能分布，所有这些结构都要适合。

土壤是产业、商业和生活者在这边发挥、奋战、创造价值的一个平台，你这个平台的硬件和软生态适不适合它来发展。所以对于硬件的结构性规划、功能性分布一定要非常合理。

第二，整合内容

整合内容的时候，需要你对资源抓取和资源争夺的那种能力。我觉得最先要明白的就是，整合内容的时候要依赖游戏规则，政策强攻以及实施落地能力，而且要尽可能的去绑定龙头资源来落地。龙头资源就是战略性亏损，你想在它身上赚钱，你别想了，一定要明白，这叫结构性算账。

第三，保驾护航

开发商必须得有运营性持久的思维，所以想要在小镇这方面真的有作为，就要知道如何把产业商业化，如何把商业持续运营以后能够长久化。

展望未来：将特色小镇打造成特色产业，知识经济时代来临，面临这些发展新趋势，商业地产开发商、运营商、操盘者未来该何去何从，看商业地产大师赵旭州工作室赵旭州先生如何给出他的独到见解。 

未来的大蓝图就是培育起一个真正的特色产业，想要达到这个程度，恐怕要放线到十年，否则的话，短期逐力肯定会栽跟头。

我笃定，中国的房地产、中国的产业地产以及所有相关领域将走向知识经济的真正高速发展的时代，专业、专家占据主导权的时代，否则你的硬件已经驱动不了未来的发展，那个时期过去了。也就是我们这些做知识经济、智力服务者的黄金时代，大家可以放马开始表演。