自打改革以来，不计其数的海外商业营运商和投资机构相继争先恐后的涌进我国这一“超大市场”。某些海外商业营运商在我国市场风生水起，一些一路艰辛或甚至于最后被市场击败被淘汰，另一个还一些则是原创被当地仿冒挤兑的消声匿迹，众多案例以外，其身后的原因是啥？

总长不上2公里的上海市南京西路，全国著名的大型商场（百货商店和购物中心）总共有11家。如果把各种各样大小商业配套项目也一块儿算上，更是数不胜数。这儿有定位高冷的恒隆广场，有定位贴近生活的久光百货，有定位文艺休闲娱乐的芮欧百货，也有定位商务消費的静安嘉里中心。自打2016年末兴业太古汇开张后，能够 说将来南京西路没办法再会有新的商业体出現。

尽管南京西路是上海最核心的商业街，也是全国范围最知名，最繁华的地带，属于典型案例，属于个例，但我们也不难可以从中领悟出以下几个要点：

第一：中国购物中心在过去20年来已经在各种不同的主题和定位玩出了新的高度。

第二： 中国商业地产在过去几年发展速度过快，进而导致一定程度上的同质化或甚至是“供应过剩”现象。这个不仅仅是南京西路存在的问题，而是全国范围的普遍现象。

第三：位于南京西路和南京东路交界处，精心经营了24年的新世界百货在今年全面停业整改。这在某种意义上也可以代表中国传统百货已经整体面临不改则亡的被动局面。

第四：在电商的冲击之下，实体商业尽管在过去几年来都相对比较艰难，而在未来或许会更加困难。

综上所述，无论是甲方商业地产开发商还是乙方零售品牌，每天都在竞争激烈的市场大环境下寻找新的出路。在过去几年里，大家一直都在探讨所谓的“新零售”，但可惜到目前为止还没有一个相对权威的定义和结论。

随着5G网络呼之欲出的态势，大部分商业地产从业者和零售人现阶段最关心的话题莫过于：“中国商业地产零售行业的路在何方”？

观点一：传统百货的“三分三”之路

众所周知，传统百货相比现代购物中心最大的区别和“弱点”就是缺乏体验感。因此，自从大概20年前中国市场开始有了购物中心的概念后，传统百货就开始踏上了“下坡”的不归路。然而，尽管传统百货行业在过去20年的整体趋势是下滑的，但却也不能一概而论。

总体看来，他们可以被简单归纳为三类：

第一类：传统百货中的扛把子。相信大家也都很清楚的看到，无论购物中心的势头再猛，但全国各地也有不少扛把子百货依然红红火火，有的甚至还优越于大部分的购物中心。上海久光百货和南京金鹰百货就是典型的案例，而年销售额位居全国商场榜首的北京SKP其实本质上也是百货。

第二类：虽然有部分传统百货在购物中心的时代里也活得很好，但毕竟也只是少数。放眼全国范围，大多数传统百货在购物中心和电商的双重夹击之下，还是活得很辛苦的。谈起电商的冲击，购物中心或许还可以用所谓的“体验”与之抗衡，而缺乏体验的百货在电商面前则显然束手无策。

有些传统百货在实在撑不下去的时候便选择闭店整改，也就是这里所说的第二类。在经营了24个年头后的上海新世界百货今天选择全面闭店调整就是最有代表性的案例。

当然，闭店整改也并非只会发生在传统百货身上，和新世界百货同在一条街上的中信泰富广场近期也传闻将会在不久的将来考虑全面闭店整改，目的是和市场与时俱进。

第三类：并非每个传统百货都像上海新世界这样有魄力，而事实上全国范围有更多的传统百货因为极度疲惫，且看不到未来，就索性选择坐以待毙，也就是所谓的第三类。那些在过去已经陆续倒闭或即将倒闭的百货就属于这个范畴。或许它们的心声和诺基亚大同小异：“我们什么都没做错，但结果我们失败了”。

观点二：国内购物中心和四大港商之间慢慢没有了“分水岭”

我们在这里所提到的“四大港商”所指的就是“香港太古地产”，“香港新鸿基地产”，“香港恒隆地产”和“香港九龙仓地产”。这四大港商所代表的不仅仅是港资和外企地产企业，从某种意义上说，也代表专业与高度。

在过去二十年里，中国商业地产行业可谓是百花争艳。不仅有多家以四大港商为代表的港资和外资企业陆续来内地发展淘金，大江南北同时也涌现了很多优秀的内地地产开发商企业，例如银泰集团，万达集团，龙湖集团，中粮集团，月星集团和宝龙集团等等，数不胜数。然而，迄今为止，在众多内地地产开发商企业之中，唯一一家和港资与外资开发商企业在管理方面几乎可以做到无缝接轨的只有华润万象城集团。

首先：在规模方面，华润集团不像南京德基广场那样一枝独秀，也不像万达广场那样遍地开花，而是选择走稳扎稳打，不急不缓的外资和港商企业发展路线。

其次：在购物中心的整体质量，品牌层级，和管理方面，华润集团也相对是最接近外资和港商企业的内地开发商企业。就拿奢侈品和重要品牌的招商工作来说，华润集团也是目前唯一效仿港商采取“总部”控权的企业，所以才会有central leasing的说法。

未来：相信会有更多内地商业地产开发商企业和华润集团走一样的路，保质保量稳步发展，并进而在整体上和外资和港商企业形成无差异化。这才是商业地产行业真正的进步。

观点三：甲方业主和乙方品牌都将回归理性，重新认识零售商业的本质

在过去几年的疯狂发展阶段，无论是甲方业主还是乙方品牌都存在“非理性”发展的现象，各种噱头和炒作无处不在，有些更是误入了资本运作的路线而从此忽略了零售商业的本质。

在未来的新商业时代里，相信所有幸存下来的甲方业主和乙方品牌都会重新认识零售商业的本质，并把主要精力放在经营管理上。举个例子，有不少内地开发商企业天天都在谈高度，讲情怀，但事实上连停车场和洗手间等基础配套设施都做得不到位。

在另一方面，有不少品牌，成天心理脑里想的并非是如何改善品牌的经营，而是两眼盯着业主提供的装修补助，并时常因此犯下本不应该犯的错误。总而言之，商业回归理性是必然的趋势，而甲乙双方也即将在重新认识零售的本质后获得新生的道路。

观点四：商业人和零售人都将“被迫”往“多面手”方向发展

“多面手”不代表博而不专，而是在精通本职工作的基础上同时也深谙其它职能与技能。在未来，零售商业职场的竞争将会更加白热化，无论是甲方的招商还是乙方的开发，除了要精通招商与品牌开发的相关工作以外，或者还必须对法务，运营，和工程等有一定深入的了解才行。

对于涉及奢侈品和高端品牌的工作，或许还必须要精通英文。总而言之，全能与全面发展是未来中国零售商业销售类人才的主要发展方向。而那些一味依赖平台，技能单一，靠平台给自己贴金多于为平台加分的职业经理人，将会被物竞天择的市场机制所淘汰。

观点五：以5G为基础的人工智能和各种高科技应用将会全面兴起

在5G时代，人们将会保持从“互联网时代”到“物联网时代”的迭代更新，而零售业商业也将是从传统的“人找货品”过多到“商品找人”的新商业时代。通信网络科技从2G到4G的发展只是是量变，而今日的4G到5G的升級则产生了质变。

换句话，人们在5G网络时代才真正打开“虚拟化”之行，而目前90%左右的传统运营模式和核心理念将会被全方位颠覆或淘汰。在“商品找人”大形势的驱动下，就连原先把“人找商品”的游戏玩得最完美的电商还要着重思考了。来源中国房协商业地产智库