一、绿地集团规划城际空间站

　　2018年伊始，绿地集团长沙事业部连续在武广高铁长沙、株洲两站布局城际空间站高铁城际空间站，城际空间站已成为绿地集团下一步投资重点。绿地集团营销管理部总经理魏宪忠更是明确宣布，要在100个城市的高铁新城打造100个城际空间站，把它打造为“站前经济”的高地矩阵、城市发展的新经济引擎。

　　绿地集团为何将投资目光放在远离消费人群的偏远郊区？是怎样的规划让他们充满这样信心和魄力？看恩次方商业地产运营管理公司总裁赵旭州如何剖析：

　　绿城规划中的城际空间站，依托城市高铁，以建设超百万平方米的综合大城方式，通过高铁让城际空间无缝连接，解决企业跨区域发展、全国性甚至全球性发展的平台搭建问题。所以，现代智慧办公功能、企业产品交流的会展功能、商务及旅游人群所需的酒店功能、员工及社会服务人员和家属的居住功能、老人的医养功能、子女的教育功能、满足购物旅游所需的商业功能以及休闲人生的生态娱乐功能等，都将是城际空间站在高铁经济时代背景下的现实写照，也是绿地集团未来发展的重点方向。

二、阻碍高铁商圈发展的障碍

这个规划无疑是完美的，恩次方商业地产运营管理公司总裁赵旭州表示，可落地过程中总会有遇到很多障碍，因为中国对铁路车站进行统筹规划的起步晚，大规模商业开发起步较晚。受车站选址、开发定位和商业模式等因素影响，各大商业开发工作都在摸索中进行，暴露以下问题：

1、站址偏远，远离区域经济核心，商业氛围尚不成熟；

2、旅客在站内滞留时间短，消费数量和质量不高；

3、配套基础设施不能满足商业开发需要；

4、缺乏专业的开发团队和运营管理团队，站务人员对商业开发缺乏积极性；

5、商业定位不明，业态单一，同质化现象严重，同行恶性竞争。

　　面对这些问题，这个规划到最后会不会只是设想。拥有高铁的国家那么多，有没有成功运营出高铁站商业的案例呢？他们是怎么做的？恩次方商业地产运营管理公司总裁赵旭州说，这里不得不提到的就是日本的新干线。

三、国外成功案例分析

1、客群分类

　　日本新干线（Shinkansen）高速铁路系统几乎连接日本整个国家，也是全世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。建立之初，日本根据流动客群的换乘频次和需求的不同，将他们划分为城际通勤族、市内通勤族、旅游商差族等。

　　具体一点分析，市内通勤族每日往来于车站，他们对于生活零售或经济型商务快餐轻餐需求强，消费方更加理性；城际通勤族一般是以每周或半月的频次在交通站中中转，他们在车站停留的时间稍长于市内通勤族，有更多的时间用于休闲型购物，他们的消费通常不是目的型消费类型；而差旅客群换乘的频率最低，也是最愿意充分利用时间去感受日本特色文化，以及东京都市风情，他们购买的商品多为具有当地文化特色的产品，希望品尝最具日本风味的餐厅。

2、以客源特点设置业态

　　依据以上分类，日本新干线建立了独特的商业运营模式，比如其中的京都车站，它不仅仅是一个车站，也是当地最主要的大型休闲购物中心、聚会场所之一。车站大楼就是一个架在火车站上的商业综合体，23万方的体量被注入了包括五星级酒店、大型百货商店、剧院、商业街、广场、空中花园等公共空间以及停车场等综合要素。

　　还有，八重洲车站的地下商业街，这是一个以服饰杂货和动漫周边产品为主的日常零售区，这个商业街大致分为两大模块。其中一个街区的目标客群是通勤者，提供基本生活消费和价位适中的服装服饰类零售，餐饮多以快餐、简餐、快速带走的咖啡面包店为主，少量设置环境优雅的休闲餐厅，满足通勤者的短时间停留；另外一条则为动漫特色街区，满足对日本动漫感兴趣的旅游客群对动漫产品的购买需求。同时，为了满足游客的对日本风味餐饮的需求，地下街引进了日本便当、寿司、拉面等特色轻餐。

　　恩次方商业地产运营管理公司总裁赵旭州总结到，我们可以看到，日本的每个车站，都是以客源特点设置业态，配备完善的基础设施，打造大规模的消费场所。或许，绿地集团的规划也是将客群流量划分不同的消费类型，然后设置不同的业态，以此打造城际空间站。

　　相信未来中国的高铁站枢纽将产生更有公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的多元化商圈，成为城市发展的先导区，同时为本区房地产业的开发带来无限商机。