商业地产的开发与招商密不可分，按照建筑开发与商家合作的先后顺序，从开发模式上可分为通识性及定制化两类。通识性指按照预设的业态规划打造物业建筑，在同一业态物业上的招商具有其弹性空间，可适度灵活变动，相当于“东家不打打西家”；定制化即通过与特定品牌商家的战略合作，在物业建筑上进行量身定制，相当于“一个萝卜一个坑”，万达早些年惯用此手法。
　　总的来说，定制化可减少项目的物业改造、优化工作，大幅降低建设及运营成本；而通识性则因其灵活变动、适用性强而便于招商。
　　那么，这两种模式孰优孰劣？恩次方商业集团致力于商业地产策划招商运营全方位服务，通过对商业案例的深入分析，为你解读。

　　2017年11月15日，恩次方商业集团总裁赵旭州应南京明月集团邀请考察罗托鲁拉小镇商业项目，并对其商业战略定位进行建设性指导顾问。
　　罗托鲁拉小镇是总建面26万平的住宅商业综合项目，其中包含1.5万平的商业MALL。商业MALL前期与苏果超市计划合作、定制开发，现合作取消，留下这一座仅适用于超市卖场的建筑物业，这是项目当前最大的硬伤，不破不立。
　　在南京的商业市场中，1.5万平的商业MALL微不足道，这一体量将难以满足业态的丰富度。既然无法实现“大而全”，那么就必须做到“小而精”，这就需要项目有十分精准的方向性定位，并将其做深做透。当下体验式消费已成主流，1.5万方的体量如果以餐饮为主力，配合娱乐业态及精品超市，并以风格独特的室内装饰场景空间为亮点，将能透过轻松愉悦的购物体验环境，实现对客流的有效集聚，并以充分的吸引力留住顾客。项目也将很容易从纷乱的商业竞争中脱颖而出，凸显核心竞争力。并且项目采用餐饮联营扣点的模式将比超市卖场的定位，在平效、租金以及物业增值上更具优势。
　　项目当前的物业结构混乱不堪：入口设置不当将难以发挥导流的最大功效；主动线规划不合理将极大的影响顾客的购物消费体验感并制造大量物业冷区，甚至死角；原先超市的设计是先上3层再下2层，这种垂直动线上的欠缺将抑制各楼层客群流动性及商业活力......诸如此类物业难题，均需针对性逐一攻破，并在此建筑基础上，融入活力与时尚元素，打造倍受年轻一族及家庭客群追捧的场景体验空间，形成极具标识性的商业场景氛围，实现项目原先定位及形象的华丽蜕变。
　　可见，定制化失败后所付出的改造成本、时间成本、人力物力上的成本是非常巨大的。尽管是情非得已，但放眼项目的未来发展，这样的改造又是有必要的，也是有价值的。
　　原先，有开发商为了避免大量的物业改造而采取定制化模式；后来，却有开发商要在定制化失败后投入大量的物业改造成本。如此看来，商业地产定制化模式无异于“作茧自缚”，其弊端已暴露无遗，再难大行其道；而通识性模式绝不会如此，其弹性填补、灵活变动的特质将决定其永远的江湖地位。