各位朋友，咱们今天来聊一个夕阳话题，朝阳产业，听上去你大概知道是什么了，就是“养老地产”。
　　养老地产一时间爆发到一个风口的前夜，为什么说它是风口呢？因为中国全面的、快速的、爆发式的进入到了老龄化社会，而且目前老龄化的比例已经达到了17%。老龄化指的是60岁以上的老人称为老年人了，65岁以上人口达到11%。人一旦到了65岁以上，就面临着更强的老龄化特征，包括生理上的、精神上的需求等等，它都有不同层级，一会我们慢慢来讲。
　　总之已经达到了2.5亿左右的老年人，而且还以快速攀升的速度往上飞涨。按照目前的速度发展下去，到2025年的时候，老龄化人口会达到三亿，2035年的时候会达到四亿，2050年的时候会达到总体社会人口的35%，都是老年人，多夸张。如果地球上有四个老人，其中就有一个多是我们中国的老人，就是这么夸张。

　　所以，一时间所有的公司甭管是做大健康的、医疗的、旅游的、房地产的，就瞄准养老产业，一股脑的做尝试，抢风口。环顾四周，基本都在摸索，没有形成普遍性的、可复制的、成熟的模式，还未形成可以借鉴、推广的这种老年事业的形态，目前还处在探索阶段。所以这个阶段很有意义来聊这个事，启发大家的思考，让社会更关注这个话题，养老是国家大事啊。
　　为什么说它是在风口前夜呢？原因在于，目前还没有组织和供给形态，能满足这个领域的未来需求，所以抢座位、找山头、做实验就显得非常急促，每个人都想占有一席之地。
　　另外一个重要的隐忧就是，我们是做商业不动产运营的，有大量的合作伙伴、开发公司，几乎每个月都有五个以上来找我们。问他的项目能不能做养老地产，说他想做养老地产，这种情况大概持续了一两年，很频繁、很多。刚开始的时候，还以为他们是抱有诚心想要做这个项目，结果深入下去一看，基本上都是那些烂盘、烂地段、烂项目、烂房子，没有消化，没有去处以后拿这个事来DIY。
　　其实这里有强烈的企业家和老板的投机心理，先把房子换一个养老地产的名字，包装一下、忽悠一下，卖给老年人就完事了。没有考虑到做老年事业的复杂性以及对老年世界的恭敬和敬畏之心，其实这需要敬畏吗？很多人说，你是不是说的太严重了，有那么夸张吗，不就卖个房子吗？
　　我告诉你，没有那么简单，你不知道那意味着什么，想一想，释迦摩尼佛祖当年出家以前看到了人生真理、真相，是什么呢？人生四道门，生、老、病、死，对不对，都是痛苦的。生、老、病、死，其中老、病、死就是你作为一个养老的人需要打交道的对象。由此可见，它是拥有终极的生命关怀和活着的时候生命的幸福感和尊严的一个事儿。你怎么能如此轻率、轻而易举地改成一个养老地产的名字，就来忽悠我们卖楼呢？

　　我强烈反对产生这种心态和这种准备心理这些公司和组织。当然，听我一番说教以后，有很多公司放弃了这个想法，有一些公司回去深思熟虑，打算要摩拳擦掌干一把。

一、老龄化特征分析

　　那么现阶段就有意义来做一个系统性的分析，看看养老地产板块面对的是什么样的市场，老年人的特征是什么，怎么样去搞一个养老地产的项目，怎么样能够盈利，如何给社会和国家提一点微薄之见，看一看能不能快速的去消除养老的阻碍。接下来看看商业地产项目残局拯救专家恩次方集团赵旭州总裁如何剖析养老地产的那些事儿。
　　打平这个阻碍以后，让养老进入到快车道，让我们所有的老年群体能够享受到全世界最优秀、最独创的，中国式的养老服务。

　　1、快速并爆发式进入老龄化社会
　　我们中国是快速、爆发式的进入到了老龄化社会。大概我们是从2000年就进入到了老龄化社会。老龄化社会是有标准的，基本上联合国给出的标准是，当社会总体人口的10%是老人的时候，就是老龄化社会。为什么说我们是爆发式的呢？
　　因为我们几乎是用了20年时间就进入到了老龄化社会，而欧美发达世界，例如法国用了一百多年时间，英国用了80多年，美国用了60多年，我们只用了20年，快速的、闪电般的进入到老龄化社会。你可能会很好奇这个原因，为什么人家用那么长时间，而我们时间却这么短。这跟我们的国策、计划生育政策以及时代背景有关。其中有几个因素：
　　（1）战争时期人口快速迭代消亡。
　　在战争时期基本上是留不住人的，人口快速产生迭代消亡。甚至于平均年龄到30岁左右，而现在中国人平均年龄已经到了接近77岁，欧美发达世界，像法国、瑞士、日本还有我们的香港人口平均年龄都是80岁往上，当然，我们还在往上递增。以前的人活的时间短，现在的人活的时间很长，所以现在积累的老龄化人数就高。以前战争年代没有老龄化，全是年轻人。

　　（2）建国以后疯狂鼓励生育。
　　40/50/60/70后，尤其是40后开始就疯狂鼓励生育。因为那时候有打持久战的心理准备，有危机，就大生特生，生到什么程度呢？环顾四周，我们50后左右的父辈，他们的兄弟姐妹，八个很正常，十个很一般，五个都太少了，基本上都是这样的人口，而且一股脑的就起来了。所以，你看2000年的时候，40后基本就步入到60岁，2010年的时候，50后就步入到60岁，这一群体就迸发式的变老了。
　　（3）新生儿数量逐年下降。
　　最重要的是，新生儿变少了，所以年轻人的比例就下降了，老龄化比例就高了相对。新生儿变少主要是受计划生育影响，计划生育的国策导致新生儿一代比一代数量少。例如，80后就比90后多，90后就比2000后多，这么一代一代往下，2000后比2010后多，新增人口越来越少，开放了二胎政策以后依然还是很少。
　　按照我们目前实际人口的增长情况来看，从二胎开放以后新生儿数量基本上每一年都比预期的要低500万左右，基本上是越来越少。大家有个风潮，不愿意生孩子，这个风潮基本上是越发达的社会、越高智商的种族越这样，很奇怪。例如日本，现在已经30%多的老龄化比例了，是全世界超老龄化国家，我们要到2030年左右就是超老龄化国家。

　　日本也是不生孩子，为了这事著名的电影导演北野武就拍了一个短片来激励和刺激年轻人，你们要有斗志，你们要有欲望，你们不要佛系、神仙系，孩子也不生，婚也不结，事也不干了，每天把自己圈起来。甚至有个调研，夸张到什么程度，选择手机和选择一个伴侣，你猜怎么着，有40%左右的人竟然选择宁可要手机，可以没有性生活和伴侣。
　　你知道人变成了如此之夸张的一种自我形态、价值升级，人们为价值而活，不再为低级的欲望而活，变成了这个样子。结果产生了种族忧患，但是这个种族忧患是开玩笑的讲，目前很多国际战略学家在研究这个课题，就是人口结构危机，怎么讲呢？
　　比方说穆斯林的人口在1950年代是占全球人口的8%左右，现在占到了25%左右。非洲的黑人兄弟他们现在的人口是13亿左右，据说到本世纪末要达到40亿左右，飞速成长。以后基本上全世界的人口有60%往上是黑人兄弟和穆斯林兄弟，剩下其他的全部都锐减，快速衰减，所以这引发了很多人的思考。具体它意味着什么，各位自己去想，我只是说一个现实状况，有很多分析。

　　总之，大的方向就是越是高度现代化的地区，越是自我意识越强的地区，它就不愿意生孩子了，你看看怎么办。当时不是做计划生育吗，今天想唤醒都很难，以后恐怕也是要鼓励生育了，生孩子给奖励，生孩子给优待，这样有可能会相对增多一点。 

　　2、空巢化。
　　老年人空巢化，几乎是千百年，前所未有之变局，达到多少呢？老年人独居加上老年人空巢达到50%左右，就是现在有2.5亿老年人，其中有1.2亿左右是独居或者是空巢的，太吓人了。以前我们都讲究三代同堂、四代同堂、五代同堂，一说起老人就是家有一老如有一宝，可现在老人只能自己在家里做宝贝，没有人陪着他，这变成了一个巨大的寂寞、空虚、冷啊。老年人很寂寞、很空虚，这一社会现象应该值得我们全体同仁去做关怀，关注整个社会。

　　3、整个社会养老压力空前加大。
　　有一个模式，有一个现象叫4+2+1，什么意思？夫妻两个最少要养活彼此双方的父母四个人，再加上自己的小孩五个人。如果有爷爷奶奶就还再加，你看一看夫妻两个的压力大不大。所以年轻人也有苦衷，你不要单纯用古老的这种孝道的帽子往年轻人身上套责任。
　　你想想他们夫妇俩，我照顾你就没有办法赚钱，改善优质的生活，去追求人生理想；我不照顾你，就没有办法在床前尽孝道，这变成了一个非常让他们难受的事。他也想养老，但是养不了，没有办法，所以才会引发社会性、集中性养老供给的话题，这个事恐怕是要通过全社会的专业化分工，通过全社会的资源的重新排列和整合来解决，不能单纯的再用简单的孝道，三世同堂、四世同堂来要求了，所以要转变一些认知。
　　那么，这个包袱来自于什么呢？你看一看老年群体中，有接近20%多是失能老人，这是最要命的。失能老人是指，老人失去了独立自主的生活能力，他需要有人照顾、陪护，而且要24小时精心的照顾，这一部分人大量的加大了家属整个社会的负担。目前整个社会对他们的护理又处在非专业化、非普遍化的阶段，几乎是各自在想各种办法去安排，所以很大程度上导致了自己的子女背负巨大的压力和无奈，老人也承受着不能被很好照顾的痛苦。

　　4、养老市场规模巨大。
　　例如，咱们到2035年会有4亿老人，如果每一个老人支出2万块钱的话，你算是多少钱？8万个亿，所以那么多公司垂涎欲滴，跃跃欲试，想要发展这块市场，想要做这个交易，就是因为这个市场有超级大的一个规模。4亿是什么概念，绝大多数国家的人口加起来也不到4亿。
　　在这种情况之下，我们的市场面临着一个庞大的总体规模，这是重大的一个特征。也正因为有庞大的市场需求体量和老年规模，才能产生出最优秀的养老事业的生态和养老公司，所以值得去大做文章。
　　这些都是老龄化的大背景，人数多，空巢的、孤独的多，生病的也多，子女又没有办法像以前那么精心的照顾，子女人不够用。所以产生了一种什么样的可能性呢？社会上只有两种人，老人和照顾老人的人，你说说这个压力得多大。如果按照这样发展下去，不快速的在银发经济、在超老龄社会来之前解决掉这些问题的话，以后我们老年人怎么能老有所乐、老有所养。

二、老年人身体机能分类及分析

　　所以养老是个大话题，是国家之大事，值得来研究。
　　说到这我们就得问一下，整个老龄群体还能怎样细分一下，看他们有什么样的规律层级吗？商业地产项目残局拯救专家恩次方集团赵旭州认为按照老年人，老的程度和生理特征可以做以下的分类：
　　1、活跃长者。
　　活跃长者是什么样的老人，老顽童，可以上房揭瓦、上窜下跳，可以做刺激游戏，可以去冒险，基本上是30岁时能做的事，60岁以后全都能做。有一个很有趣的老头麦克马洪，他是美国摔角联盟WWE的老板。他自己就说，我65岁可以做30岁时做的任何的事情。当然他现在已经70多了，那个时候他年轻，非常自信，经常拿着板凳跟那些强壮的摔跤手互殴，经常从高台上往下跳。你可能会说那个摔角是个表演，那你表演给我看一看，基本上就散架了，非常活跃，非常有活力。
　　这让我想起来东西方之间有关于看待冒险和自主的文化差异，任正非先生有一次去国外建500强高管，他说他受到了极大的冲击，什么冲击呢。就是他在楼这边透过玻璃看到一个已经80多岁的家伙，从天而降，是搞跳伞的，而且还是用一根绳子拉下来，从那上面坠地，在那玩游戏，然后来见他，很疯狂，这是典型的活跃长者。
　　还有一个例子，前阵子有个新闻，就是老两口都80多岁了还去开飞机，其中那个老头在开飞机的时候很安详的归天了，老太太没有开过飞机，现场通过老头曾经说过怎么操作，平安降落。他们的活跃长者比我们多，为什么呢？他们在精神上、性格上，偏向于外向，人的精神一旦萎靡了，很快身体上就衰老了，所以这一部分也是我们所谓的家有一老如有一宝。你说他要是瘫在床上不省人事，一把屎一把尿的照顾，还何来一宝啊。说实在话仅是美德而已，谈不上一宝。

　　2、独立长者。
　　独立长者基本上是我不需要你操心来照顾我，我自己可以很好的照顾我自己，我就做一个自了汉吧。虽然我老了，但我不用你照顾。这一种相对就不像活跃长者那样上蹿下跳了，但他们也是高质量的老年群体，大家可以放心。
　　3、协助型长者
　　协助型长者，他的生活起居需要协助，腿脚不方便，视力和各种功能可能略有减弱，需要到很多的协助。但是基本上不用你花费大量的时间来照顾，基本协助一下就可以了，可能腿脚不便，这一类就需要有人照顾。如果没有人，我们期待人工智能的出现能够帮他们解决各种便利，期待我们适老设施的全面打造，适合那些不方便的老人畅通无阻。
　　4、失智长者。
　　还有一类更严重的叫做失智型长者，俗称老年痴呆，医学上称为阿尔兹海默症，失忆了，完全记不得在哪，走丢了，需要身上带一个GPS。所有短时记忆通通忘光光，脑子里只留存了一些童年的记忆，记得自己孩子的姓名，记得我是谁，我从哪里来，至于后面的事情通通忘光，家里住在哪都不记得，这一点我感受尤为深刻。
　　去年回家乡的时候看到了我的隔代长辈，就是姥姥，还有舅老、舅爷爷那一代人，基本上都是失智，整个记忆力丧失，没有全方面自理的能力，不认识我，他看我的眼神就像是在看一个陌生人的眼神，然后基本上聊天聊到三分钟之后，一眨眼又问你是谁，你为什么又来了，然后再说一遍，基本上是这样。看到了这个之后，你真正能感受到什么叫做老，那就是完全不能自理。那么英明、那么强势的一个人也依然逃脱不了自然规律，糊涂掉了，没办法，需要人照顾。
　　5、失能型长者。
　　我们看到这类老人的时候心里就比较揪心了，拉屎、拉尿、吃饭都需要有人去伺候，基本上无法自理，这种拖累叫做久病床前无孝子。各位我们都被那种感动的美德和真爱、真情所打动，但是你毕竟是一个有血有肉的人，你还是会觉得面对这个事的时候有巨大的社会压力。所以我建议后面一定是要通过社会生态化和职业化的方向来解决这种护理问题，不要只用一个帽子的东西往上带，然后让所有人去面对这个压力的谴责，承受内心的惭愧，说没有亲自去照顾，其实你很难照顾，而且即便是照顾你也不够专业。

　　你想一想，护理这个事儿与护士不同。比方说护士是什么，护士是以疾病的救治和康复为导向，基本上是按照医生的分配来做各种配合。护理是以完成生活为导向，护理更多的是过程，护士更多的是让他按照医生想要奔那个疗效，所以这其中有差别。因此，我还是希望未来的社会能够走向职业化护理，而不是像现在这么业余。我们既然有这么大的缺口，未来就一定要在这方面创造出巨大的市场而且是要高收入给到护理人群最高的待遇，最高的礼遇。
　　老年人大致上可以划分为这么多层级，在有了老年人的基础了解，有了老年化背景的大市场蓝图的基础之上，我们是不是要重新认知一下未来的社会结构。
　　未来的社会结构是一个超老龄化社会，超老年型国家，恐怕银发经济是遍地开花，老年人也是遍地开花，为什么呢？因为整个社会的观念和社会供给的生态要围绕着老龄化的特征展开，以前的时代一直是青年人、中年人的时代，未来可能是老龄化的时代。

三、老年人核心痛点及需求分析

　　我们就来研究一下，在这个老龄化大时代的浪潮之下和老年人这种分类的背景之下，怎么做一个成功的养老地产项目，想要回答这个问题，就要先研究一下老年人的核心痛点与核心需求。
　　你只要奔着老年人的核心需求和最恐怖、最担心、最无奈的痛点下手，你就是成功的养老地产和养老服务。如果你解决不了这些最核心的痛点，我就觉得你是挂着羊头卖狗肉，没有真正的关切，没有真正的给老年人解决核心需求，你成功不了。

　　核心痛点：

　　1、怕孤独。
　　孤独排第一，我不知道你是不是同意这个说法。孤独是一件非常可怕的事，尤其是到了老年以后，有一种叫退休综合症的心理疾病，就是一个人在单位里可能是一个不大不小的领导，退休以后百无聊赖，没有鲜花、没有掌声、没有簇拥，一下子变得冷清下来，就得了心理疾病。那这个感受是没有人簇拥了，还没有到孤独的状态，这是对孤独要求太高。绝大多数的老人，有1.2个亿的独居和空巢老人，空巢老人自己在家，另外还有一部分最值得关怀的、最需要关怀的人就是丧偶的老人。它在老年群体中占到非常高的比例，65岁以上的老人有38%左右的是丧偶的，就一个人。

　　老太太走了以后，老头看似很倔强、很强悍，其实连米在哪都找不到，很快就死掉了。每天就坐在窗子边往外看，基本上没有任何生命力可言，何谈幸福感，子女在那边又很忙，所以你看到很多感人至深的公益广告片、小短片，就拿这个题材给大家来做触动。孤独很可怕，当一个人感受过那种孤独，世界整个离你远去，你被边缘化在一个角落里的时候，你会非常非常的煎熬、非常的可怜。甭管你曾经有多辉煌、多牛，在这个时候你都会有一种巨大的痛苦。
　　所以在马斯洛需求理论里，解决了生理需求、安全需求，就需要沟通、交流、情感。他需要情感，说到这我最想表达和给建议的地方就是，各位青壮年，如果你的父亲或者母亲或者是岳父岳母或者是长辈亲人，有一个老伴走了你要去鼓励他再找一个老伴。老伴老伴老来得伴，你不要让他独守空房。
　　我之所以说这个事，就是有很多年轻人就是这个熊样，年纪轻轻，新新人类，一个新皮囊，却有着非常旧的思想，还干预自己的父母去找对象，还觉得看见他的妈妈在这边就想起他死去的老爹，让他妈妈一个人守寡，这种想法是有问题的，莫名其妙。大家到最后都会走的，你不应该有这种想法，你知道孤独意味着什么吗，你自己去感受一下。如果你现在还年轻，自己可以疯，你感受不到，走的时候连个伴都没有，走之前完全无幸福可言。
　　所以，第一个要开放的应该是观念，令到整个社会也应该给关怀。所以我想是不是以后应该掀起一波老年相亲热，不要弄一些小姑娘、小伙子20多岁在上面拍来拍去、点来点去，搔首弄姿的，你那么着急啊，你那么不得了啊。你们找对象有的是自己的方式，反倒这些老年人迈不开步子、拉不下脸，子女不支持自己，不好意思，羞得慌。我觉得这个需要掀起一个风潮，老年相亲热，否则就只能偷偷地在广场边跳跳广场舞，那有什么意思呢，放开真正的去进行自己后半生、下半段爱情的寻找，找个伴玩一玩，不是很好吗？ 

　　2、怕疾病。
　　年轻人见到医生都没有敬畏之心，吃饭的时候碰到拿张名片，你好，我是一个医学博士，在担任院长，有什么用，医学博士关我什么事。我可以上蹿下跳、上天入地，我结实的很，一顿可以吃三个盒饭，跑步可以跑5000米不喘气。我想问问你，你去过医院吗？看过拉屎拉尿自己不能解决的人吗？看过那种尊严在病房、在病痛面前被瞬间抹杀掉的场景吗？
　　一个很强势、很英俊、很潇洒的白富美、高富帅，曾经的一人之上万人之下的领导，今天拉屎拉尿自己都解决不了，挂个屎袋，你能感受得到吗？你去过养老院吗？看过他们在那里，当你问他话的时候，他一概都说不知道、毫无兴趣，对世间毫无激荡，处于没有任何反馈的麻木状态吗？之所以会这样，是因为他们身上有病，在忍受着心理和生理上的各种病痛。
　　你没有去过，你就永远不知道人间的真相。释迦摩尼佛祖说的老、病、死、生，是痛苦的真相，所以要寻求解脱之道，创造出西方极乐、天堂。所有这些都源于人间之痛苦，有的年轻人就是太嫩了，不够去体会，不够去感受到这些痛苦。如果你有这种经历，你就知道一个人有过病痛以后，对健康的那种珍惜，这也让我们感受到对病人心理和生理上的照顾是多么崇高的一项事业。但是我们都知道现在医疗上有各种瓶颈需要我们一一去克服，包括保险的跨地域、医疗的供给侧结构性改革、各种大病的治愈方式的摸索探索等等。
　　3、怕死亡。
　　怕死这个事，你会说谁不怕死啊，你在这一天叨逼叨讲话，你不怕死吗？当然怕了，但是老年人是分分秒秒联想到自己要走，所以最怕死的就是老年人。按说已经活了80岁、一百岁了，怎么还怕死呢，不是很久了吗。我告诉你活得越久、越老越怕死，越没有生产力越怕死，反倒年轻人死活不顾一直嗨到半夜，但是老年人就特别怕死，为什么呢？在心理学上叫终点焦虑，就是走完这一遭你要下车了，又不能回头再上车，人生旅程只有一次，所以特别焦虑。
　　你想一想，你要割舍掉你没花完的钱，对不对，叫做人生的悲哀在于钱没花完人没了，你要割舍掉你喜欢的人，对不对，你要割舍掉你喜欢的世界。如果你是一个收藏家，你回头看一下多少宝贝，千百年来的积累到你手里头，明天你要走了，你有各种复杂的心情，到那一关才能体验到。所以有一本书叫《死亡的尊严》，到死之前才知道死亡意味着什么，而且死亡无可替代，你死了，万分痛苦，万念俱灰，跟别人没关系，你自己走了，所以那个时候会产生一种强烈的恐惧心理，你要焦虑，一有一点屁大的事儿就怕死了。

　　你知道为啥老人常常被那些推销、传销的骗吗？大叔大妈，你这个事如果不治不得了，买买买，买了很多对自己有安慰性的、无效的东西，就是因为怕死。所以，我们在这方面要有对生命死亡的尊严和关怀以及活着的这一段生命的尊严和死亡的尊严。说到死亡和生命的尊严，让我们想到哲学三大问题，我从哪里来，将要到哪里去，我是谁，回答的了我要往哪里去吗？回答不了宗教来，你往天国去，你往极乐世界去，你往天堂去，各种说法，对吧。
　　我们缺乏宗教信仰，有一派就说人死变成灰，对吗？唯物主义认为哪有什么神鬼，不要跟我搞这些，这个牛鬼蛇神不能搞。另外一拨就是有一定的信仰，还抱着一个美好的愿景，去天堂，问题就是我们没有清晰的对死亡的认知那一套深刻影响。比方说宗教里就有，他就有认知，他的恐惧就会小一点，去世的时候相对会有个盼头，心里就会好一点。
　　4、缺乏死亡的尊严。
　　死亡的过程和送走的过程有没有尊严，是不是很狼狈。我不知道各位你有没有去过火葬场，火葬场基本上是被催着，被喊着口号进去的，快点，快点，烧快点，你们不要墨迹了，基本上非常狼狈，走得蛮狼狈的，如果你去过。哪里是我们想象中像电影那样看到的死亡是最美丽的旅程的起点，给你打扮得漂漂亮亮画一个妆，穿上你终身最喜欢、最漂亮的那一套衣服，然后给你摆好，大家开一个酒会像绅士和淑女一样的把你给送走，也没有人嚎啕大哭，也没有人摔牌子、摔碗，你平静安详地走入到另外的世界，你被安葬在一个四季如春、如诗如画的墓地里俯视着这个大自然，很美好，对不对？
　　但是事实并非如此，实际上工作人员会一直催着，快点烧。然后死的时候叫做死不起理论，什么墓地太贵，鸡飞狗跳，各种恐惧，各种病痛，总之一片狼藉，这个是生命的终极关怀。去世之前叫临终关怀，去世之后就要送好走一程，那你的这个产业支撑和整个社会的生态在这方面是不是要有巨大的文明的迈进和发展，我觉得太需要这个了。你去去那些地方你会感同身受，联想到你要走的时候，你会觉得哎呀这是不是差了点，不能走得那么狼狈，好容易我也来这一遭，存在一回啊，怎么能那么说走就走了，而且走得如此之简陋、狼狈呢，你会不爽，所以在这一方面是他的巨大痛点又怕死。

四、给养老地产项目及企业的建议

　　接下来，大师赵旭州带你看看现在的养老地产是怎么做的，其成功的关键点是什么。
　　我想问各位，如果你是做养老地产、养老事业的，你在这方面下了多少功夫来真正的营造系统、解决这个问题。比方说，如何让老年人克服孤独，怎么化解，你对他病痛的护理到了什么程度，你对他害怕死亡的心理以及临终关怀到了什么程度。当然这能构成一个生态产业链，一直从活跃长者到独立长者，到协助长者，到失智长者，到失能长者，到临终关怀，到走了以后的丧葬有一套产业链。

　　这个过程若是建立起来，基本上就达到了一个高度成熟的生命尊严和死亡尊严的优质文明阶段，要全部达成一个好的，而且有自己的风格和特色，中国特色的。我们非常期待那一天的到来，让所有的老人不再恐惧、不再孤独、不再那么痛苦或者是减轻他的痛苦。
　　是奔着上面阐述的思维做的吗，拉倒吧，90%都是卖了房子给你，挂几个广告语，然后该干嘛干嘛去了。今天聊到这个话题那就点一个名，你知道万科在做养老地产、保利在做、绿城在做，还有很多保险公司也在做，这些我都去看过。
　　我们今天就来点一个绿城的乌镇养老项目。我去过两次，顺便以它为话题做一个抛砖引玉。

谈到养老地产的模式，你去查阅资料大概有十几种，各种措辞，各种说法，商业地产招商大师赵旭州先生认为其实那些都构不成模式。他认为真正的养老地产模式只有两种：

　　1、社区养老。
　　社区养老，简单的用一句话给它做定义，是指集成养老系统的嵌入或者输入。根据目前绝大多数老年人居住的社区情况来看，现阶段社区养老要如何做调整？看一看，商业地产项目残局拯救专家恩次方集团赵旭州先生如何解答
　　（1）完善适老设施。
　　老人老了哪也不想去，就要在自己生活居住的这个家里，可是家里的硬件没有适老设施。假如老年人现在不能独立行走了需要坐轮椅，家里面的门宽度够轮椅直接走吗，不够。老年人需要推着轮椅在家里到处走走，有错层、有楼梯能走吗，不能走。老年人万一晕倒在厕所里，有一键呼救和报警吗？
　　这叫适老设施，这方面得对你们家进行改造，否则你们家不叫社区养老。你们家就只能叫老人在家里趴着，没有那些便利设施的改造，一般现在我们的居家里有吗，肯定没有的，所以要改造。
　　（2）植入软性系统。
　　比方说你能在家里24小时尽孝道，端屎端尿吗？如果老人在家里没有在病房的情况之下，如果不能你就需要引入一个机构给你输入专业服务人员，把那些专业的、利落的，精通掌握护理技术职业道德、职业态度的专业人员输入到家里，你支付服务费他帮你照顾老人。
　　（3）建立完整的养老保障体系
　　老龄化的智能设施、智慧设施这些，一整套构成了养老的保障、便利和舒适感。很显然你们家需要改造，这就叫集成镶嵌植入到你们家。那我相信在这一方面中国未来能产生巨型的公司，它要会整合，它要能整合各种智能智慧设施、人工智能、改造的工程以及人才和服务标准的输出，那就厉害了。
　　这绝对是一个大买卖，因为2050年以后的人消费观念肯定不像以前的老年人那样舍不得花钱或者是本身也是贫瘠的年代过来的。现在有钱了，有钱不花死了白搭，就是真理。有钱给我干，给我花出去，至少让我有尊严，让我减少一点孤独感，减少一点病痛，让我勇敢一点面对死亡，这些都需要有人去做，所以需要镶嵌。但这不是咱们今天谈的核心问题，这个基本上就是靠服务和保障来赚钱。

　　2、养老社区。
　　我们今天核心谈的是养老社区。养老社区怎么定义呢？用一句话概括就是专业集成的社区形态，集中式养老，意思是整个社区就是为老年人养老而建造的。这与社区养老不同，社区养老是把系统植入到你们家改造，这个是直接量身定制，整个社区都是老人，集中式养老，专业定制，这一种就是房地产商的重头戏。
　　我们都知道，在中国基本上大量的平台服务型行业都被房地产商所占据，到目前为止中国养老板块的事业半壁江山以上是由房地产开发公司在前面操作。原因在于它盖了养老设施，养老这个板块最大的投入肯定还是不动产，很少有哪个行业的投入它会超过不动产的占据成本。
　　养老社区起来以后，这些养老地产商率先承担了对养老事业的整合和探索，所以我们今天重点谈养老社区。那么，养老社区应该面对哪些维度做建设才能形成一个成功的生态呢？针对这个问题，商业地产项目残局拯救专家恩次方集团赵旭州先生发表了以下见解：
　　（1）软硬件生态的建构。
　　想一想，如果养老设施在一开始就进入到量身定制的日程上，它能出现多少很好的便利的保障。比方说老年人不论是晴天的暴晒还是阴天的下雨，都不能够让他变得无处藏身，都可以到室外活动，所以整个社区都要做到一整天下雨他都可以到处去游走而不被淋到，你看关怀，你这个需要涉及到吧。老年人可以坐着轮椅畅通无阻在整个社区里，所以进楼的连廊、出入的系统、电梯所有的这些通道都需要有担架和轮椅的通畅性，普通的小区通常都不会考虑这些。
　　另外，房子窗户的设计都要为老人量身定制。比方说老年人可能不喜欢落地窗，会晕高，没有安全感。但如果窗户太高他坐在轮椅上看不出去又憋的慌，所以窗户的高度就应该按照他坐轮椅时的那个高度来设计，正常情况下都不会有这么细微的考量，所以你需要人文的关怀、人性的关切，你需要非常夸张的去注重点点滴滴的营造。
　　有的老年人怕噪音，所以小区池塘中的绿化需要很好，是否有大青蛙呱呱叫，这些东西都要考虑到，你能想到吗？有的老年人就有神经衰弱，青蛙叫他就睡不着。你的绿化很漂亮，但如果有几只青蛙就会很麻烦，这些事你都需要考虑到。方方面面，事无巨细，然后再植入到智能系统，几乎可以让老年人随时随地的跟中心急救和中心的护理挂钩。你需要有最一流的软性保障以及最一流的护理员和医疗通道可以快速解决老人救急的问题以及老年人各种随时随地的需求，可以解决长期的护理，这些都有吗，如果这些都要有的话，你需要从一开始的设计、建造到资源整合打通整个产业链。
　　（2）营造轻松愉快的文化氛围。
　　硬件有了以后得有文化氛围，硬件你看你的适老设施、硬件、护理都有了，他得有个心情，他希望的是开放、轻松、不说教。因为现在说教太多了，老年人跟小孩子说教，现在反过来了是养老事业、养老组织和年轻人对老年人进行说教。不要搞说教了，如果真的有那个本事去学习，真的有那个上进心，年轻的时候什么事都搞定了，不用等到一把年纪来这里养老的时候还一本正经的在那说教，还要让他一天读八本书，还要让他去搞那种道德节操，一天到晚搞这个东西，你就让他放松一点，他想找老伴你就给他供应老伴，你就让他去找。他想谈恋爱你就让他谈恋爱，他不结婚也可以，对不对。他想娱乐你就让他娱乐，只要合乎礼就可以了，你不应该营造教条的氛围。

　　（3）寻找正确的盈利模式。
　　盈利模式是目前所有养老地产的痛点。我没有看到任何一个机构有非常优越的盈利模式的呈现，基本上是卖房子、租房子的居多，后面就没什么太多的戏了，修了一些高级医院摆在那里不知什么时候能释放。
　　OK，我们结合这三大问题来向一个组织问个话也顺便做一下触动，也许会有思考一二的意义。
　　绿城养老，商业不动产操盘大师赵旭州去考察过两次，那就来看一看针对于它这个项目上，我们能给点什么样的建议和意见做一些启发或者有什么是我们能发现的问题。
　　1、绿城养老地产“养老为轻，地产为大”。
　　为什么这么说呢？原因在于它整个就是在卖房地产，并且是连同产权一起卖卖掉。当然，我赞同也喜欢绿城在硬件上的投入，非常棒。在中国房地产圈里，论住宅的品质绿城当之无愧是最优秀的那一波，但是房子盖完以后基本上就是用产权的形式把房子卖给你，谁来买都可以，没有门槛，卖给你以后你自己怎么住、怎么弄你随意。
　　养老地产需要长效运营，有一些公司就相对往前走了一步，他们采取的是使用权的销售。比方说万科卖的就是使用权，把房子卖给老人30年、40年，老人如果30年、40年之内走掉了，这个房子就给他的继承人用到使用年限收回。如果老人活的时间超过这个时长一直健在，那就让他免费一直用，这至少还叫保留集中产权做使用权的销售，还不像那么赤裸的去卖一个房地产的产权，为什么呢？因为这种通常会打个折，它相当于长租，后面还要依赖一些运营，这已经算是很好的了。
　　再往下就是盖一个外国医院摆在那边说什么治病、疗理，你知道那个东西消费很高，不接地气。我们目前真正需要解决的老年人的病痛还是那些刚性的大的病症，还是需要通过自己的大型医院来做治疗。如果是社区里面高附加值的那些医院还是很难打开窗口让他去消费的，因为很多都是花哨的，一时半会解不了渴，说白了就解不了渴，这就是在盈利模式上的单薄和乏力。
　　你说用人的服务来赚钱好吗？好啊，老年人需要护理，但是现在基本没有形成护理的能力和体系，护理不好，消费也没有到风口，你说通过其它的增值服务和扩张来赚钱的话，其实只剩下一条重要的路也是我们今天给绿城提的建议。
　　你没有把老人当做一个流量的引擎，来发挥流量优势，来做特色商业地产。实际上那是特色消费目的地的商业地产项目，一个老年人平均能带来5到10个人的流量，因为他有亲友、同伴还有自己的子女和晚辈来看他，对不对，这里就是他的家。来的这些人他需要吃喝玩乐，甚至于如果你商业特色做的好，度假、康养，他的子女会增加来看望他的频率。

　　如果你去过养老院就知道，实在是不忍心在那过多的逗留。标准间，一个屋子两张床，这个老年人住在这，那个老年人住在这，如果你是子女你去看他的话，你最多在那坐半个小时就想走了，没有办法待。那是什么样的一种环境，暮气沉沉，没有配套，不能让子女来这里看望他的时候也在这逗留几天陪伴一下。
　　所以度假、康养、养老的旅游就出现了，这个板块实际上是特色商业消费目的地。这个只要有的话，吸引过来的人就是流量，而这个流量就能够创造商业消费和商业运营的收入，而且这个可以用商业地产的思维、地产化的操作模式去操作，就能够弥平中期的收入。
　　如果说把养老地产的收入分成三个板块的话。
　　短期收入基本上是通过卖使用权或者是卖产权。绿城就是卖的产权，卖产权就是有点简单粗暴，整个都卖给你。
　　中期收入靠商业特色不动产的运营产生的流量的增加给它做收入上的平衡。
　　长效的运营护理、长效的老年服务深耕收入。因为那个生态的成长很漫长需要十年八年的时间去运筹、去孵化，要不然成长不起来，现在连人才都没有。
　　OK，在这种情况之下，你没有把老人看作一个流量的引擎去开发流量，做出特色商业，商业不动产、商业运营的能力太弱。你只是把老人看成一个买房子的对象和家庭买房子对象，比较粗暴一点，这是盈利上的。
　　2、社区文化氛围的塑造。
　　我们都知道万科是邻里行，绿城是学院式养老。我去看了两次，就惊叹，学院式养老，一定是宋卫平先生特别有文化情操、文化情怀，自己很喜欢文化，所以就搞了一个学院式养老。我跟你讲学院式养老里的那些内容，既解决不了老人的孤独也解决不了他的病痛，还解决不了他怕死的心理，基本上是教条、照本宣科、文化情操、高大上，没有解决的好真正的服务痛点。
　　你为什么不搞一个活力养老的文化呢？你非要搞一个学院式的清心寡欲，身体已经衰退，没有什么欲望了，还清心寡欲呢。其实内心里有很多苦闷和孤独，你应该搞活力式养老，让他们happy起来。我说了好几遍了，他需要找老伴你给他找，他孤独啊。

　　我不是说了他的痛点是孤独、病痛和怕死吗？孤独感通过那个越整越孤独。好家伙，一个人在那吹着一根悠长的笛子，想一想眼泪就下来了，再吹吹跳河里去，这很难受的实际上。我去看了并不是想象中我所期待的那个老年人的热闹、丰沛、丰满的养老画卷。基本上是清心寡欲的画卷，越搞越孤苦，一群老年人在那默默无闻的耕耘文化，哪有什么文化情操，那根本不是心里的火和欲望源泉，那是你给他戴高帽。
　　其实他内心里最原始的欲望和痛点不是这个，你应该满足他最原始、最基础的需求，而且以那个文化风向鼓励每一个老年人活出自我，而不是鼓励每一个老年人做一个清心寡欲的佛系，都成仙了都。很多人其实根本没有这种觉悟和需求，实际上他是很渴望热闹的画面，所以这就让我想起来所谓的老年人看似需要清静，实际上更需要的是热闹。
　　你有没有打通一些文化氛围上的体系，比方说是不是在养老社区旁边建一个特色的儿童教育小镇，这样一来朝夕结合，岂不是能够化解这种鸦雀无声苦闷沉闷的氛围，是不是那样会好一些。虽然我不知道你是怎么想的，但我所经历的每一个老人越“夕阳西下”都越喜欢看到孩子，可能是因为孩子焕发出新的生命活力让他看到了未来和对生命新的寄望，是不是会那样更好，如果是你为什么不往这个方向走，一味的去走清心寡欲的阶段。
　　其实我是有一点小失望，也许你自己很佛系、很清新、很神仙系，但绝大多数人是世俗红尘，是需要在文化上开放包容，积极促进。最终不是回归到克服孤独感的意图吗，让我们这些子女后辈在远隔千里之外很放心，说父母在那很热闹，那里的文化氛包容开放、很热情，而不是在那里修仙成佛，修什么仙呢，根本不存在的，假大空，给点实际的。
　　3、尝试新的配套系统
　　配套系统尽可能展开一个大产业链上的尝试，例如大健康、大医疗上的尝试。但我建议大家也不要一味的就搞高大上，要让它接地气，让更多的人去参与。那个高大上其实到最后市场非常之小，它真正解决的还是根本性病痛的问题以及临终关怀和送走的送葬过程，把这些全打通。只要老人进入你的养老平台和通道就能得到生命的尊严和死亡的尊严，活着时候的孤独感、病痛，所有这些都解决掉，你就成功了。
　　你将在中国迎来一个广阔无限大市场。人们以走进你的社区被你送走而骄傲，放心相信你，因为有你所以能上天堂。那你不是成功了吗，有赚不完的钱，何苦就知道粗暴的卖房子、卖产权呢，不是那么简单，后面还有，任重而道远，我相信大家都有这个情怀，但有些路子和风向需要做一下多元的考虑，对不对。

五、给国家和社会提的养老地产“三座大山”建议

　　前面谈到的那些都是项目上的建设和发展建议。接下来商业地产项目残局拯救专家恩次方集团赵旭州先生给社会和国家提了一些建议，并且阐述了行业领域里的一些说法。商业地产策划大师赵旭州认为以下三点是当今中国养老地产和养老事业的三座大山：

　　1、亟需解决养老护理人才空缺问题

　　你想想看，中国目前有失能老人4000多万，快5000万了，他们需要护理和照顾。未来还会呈现爆发式的增长，你告诉我5000万的老人，他们需要24小时的陪护，需要多少护理员，你告诉我，没有5000万能搞得定吗？未来这个数字可能会涨到8000万、1个亿，这么多人谁能照顾。
　　如果没有接受过专业训练你放心吗？你敢吗？如果没有很好的职业系统、职业体系，没有经过职业道德的考验，这帮家伙虐老人、打老人，人面兽心的家伙混进来了多的是，这跟在幼儿园打小朋友是一个道理的。老人失能了连话都讲不出来。请问这个人才在哪？

　　我们都知道社会化的组织和机构，家政公司找来大妈做训练，我觉得这个不妥。国家应该有一个老年陪护大学，分校给它布开，建立起来，形成一个大的工程。中国有550多个地级市，应该在各个地区分布，建设老年陪护大学，来陪护一批做这个行当的人。大叔也好，大妈也好，年轻人也好，给高收入，给高待遇，给最好的地位上的遵从，培训出最好的人员做护理。
　　我们中国将来面对的是四个多亿的老人，是不是需要庞大的一个服务军团来为他们做服务的保障，子女就放心了，社会就安生了。这些人又掌握多项技能，可能未来促进的不仅仅是对老年人的陪护，是整个护理和医疗方面整体水平的提升，包括家政。
　　如果一个老年人都能护理得了，那在照顾一个家庭上轻而易举，所以这是服务文明升华的一个阶段。我们现在太粗暴野蛮了，都是原始驱动。这个阿姨、这个大妈只要是心地善良一点，行让她弄吧。乱搞！你知道对老年人的照顾要很细微的，老年人病痛的时候翻身，从左还是从右都是不一样的，从左的就不能从右。如果他表达不了你又没那么细心、没有职业道德、没有职业技能、没有职业操守上的训练，怎么办，怎么去做，很难做。
　　所以第一个缺口是这个，我建议建立老年陪护大学培养专业人才。尤其是那些有爱心的大叔和大妈，待就业的人，做这个事可能会很好。当然，精英阶层肯定出现在年轻人那一代上。只要给地位、给收入待遇就有人去做。

　　2、亟需解决养老保险统筹问题

　　整个社会针对养老时就医的那个保险，我希望它能够快速的实现全国无区域化统筹。现在还是有地区界限的，有一定的地方性，比方说一个北方的老人在东北冻了一辈子怕冷，到南方养老，生病以后，在南方如果报销的话就非常麻烦、不便，甚至大量的医院都解决不了。如果全面统筹了，他就可以全国无区划，在哪看病都瞬间可以住院，不需要折腾。否则，老人在南方住的挺好，发生什么情况、一生病回北方治疗，就再也没有机会回南方了，多遗憾。
　　无法实现候鸟式、全国循环到处飞的那种养老，这是个遗憾。需要快速统筹，打破中央和地方之间在养老金、养老保障上的权限，这个需要迈出一大步。讨论了多少年了，到现在还是没有实现所谓的完全无障碍。

　　3、亟需解决民营养老的法律权责和产业政策支持问题

　　主要是针对养老生态上的两个板块。一个是针对民营养老的一些责权利上，法规政策尽可能的快速而全面的出现。你知道我去走访了一些民营养老院，那里边就是挂条幅的很多，院方说他是碰瓷的，老人说他们不负责任，有各种互相之间的纠纷，很麻烦，所以这个需要在生态上快速形成规则。一旦形成规则了以后按章办事，需要严谨一点，既要体现公平、公正，也要体现人文关怀。
　　所以，针对所有的这些生态，再加上老年产业和服务产业的孵化。我们都知道这个产业需要金融和长期的资源支持，因为短时间无法盈利。社会成长的生态也很慢，需要在金融和政策上做出大幅度的促进。
　　解决“三座大山”是个大工程，任重而道远
　　如果这三座大山都解决掉。人才有了；整个保险和医疗无区域限制；整个法制规则以及在金融和政策上有大幅度的支持。我相信会有一部分公司，为了商业意义和目的，也会快速投身到养老事业的开发当中，会很快的建立起属于我们中国自己的养老系统、养老模式和养老风格。那时候我们就能实现老年人，老有所养、老有所乐。

　　儿女不用担心面子和虚荣心的问题，不用怕别人说你把父母放在那边自己不亲自养护，没有这个担心，也不用担心老人得不到照顾，可以高枕无忧，可以很愉快的抽出更时间来跟老人团聚，而不是完全放心不下，弄到家里又照顾不了，解决社会性问题。当然这个也是重大危机，整个社会现在也为这个而烦恼，因为要解决这么多的问题是个系统大工程。
　　商业地产招商大师赵旭州给老年人和年轻人提建议：
　　我希望给老年人们提点建议。你要放开心态，开心一点的去活着，活出自我，不要把注意力和心思都放在子女身上。你要有自己，不要有文化的禁锢和束缚，不要有包袱，让自己的老年过得更开心、更自我、更有活力。
　　针对子女，我的建议就是让你的父母去追求自己的快乐，不要有任何的限制，打开思想。以爱的名义去绑架另外一个人怎么怎么样，这种思想是最讨厌的。最后搞得双方都不愉快，都没有自我。
　　最后，商业地产运营大师赵旭州先生对所有老人发表了自己的祝愿：
　　祝愿我们的长者，在中国社会生活的时候能感受到、享受到前所未有的生命的尊严和老年的快乐，在他走的时候和走了以后，能够感受到死亡的体面，以及对去天堂的期待。那是一件美好的事情，是一个新的开始，而不是意味着结束。
　　社会就针对老年人的孤独、病痛和怕死亡的心理特征来做关怀、关爱吧。